Además, el propietario podrá solicitarle al inquilinio el pago de las penalizaciones indicadas en el contrato por no haber entregado el inmueble de forma voluntaria a tiempo.
La demanda de terminación de contrato solamente podrá tramitarse cuando el término o duración del contrato haya concluido o, en su caso, se haya pactado que su duración sería voluntaria para ambas partes.
Durante la vigencia del plazo forzoso del contrato, no podrá solicitarse la terminación del mismo, pues su validez y cumplimiento no corresponden únicamente a una de las dos partes. Si la demanda de terminación de contrato se promueve antes de que el término forzoso concluya, no tendrá efecto alguno y el juez conocimiento, absolverá al inquilino de todas las prestaciones que le fueran reclamadas por el arrendador en su escrito inicial de demanda.
Cuando llegue a su vencimiento el término forzoso pactado en el contrato, si el inquilino continuara ocupando la propiedad, el contrato se volvería voluntario para ambas partes, lo que implica que cuando cualquiera de ellas desee darlo por terminado –generalmente el arrendador–, deberá avisar a la otra parte con treinta días hábiles de anticipación a la fecha en que deberá desocupar el inmueble en forma voluntaria, en el caso de casa habitación. Aun cuando en el contrato se hubiese pactado un plazo menor para ser entregado de manera voluntaria, esta cláusula no tendrá efecto alguno, ya que por ser cuestiones de orden público lo relacionado con los inmuebles destinados para habitación, aun cuando el arrendatario renuncie a los treinta días hábiles que le otorga la ley, tal renuncia no surtirá efecto alguno, por lo que en todos los casos la demanda de terminación de contrato deberá presentarse después de que concluyan los treinta días hábiles.
El aviso deberá efectuarse después de que haya concluido el término forzoso pactado en el contrato; en caso contrario, dicho aviso no surtirá efecto legal alguno. Cuando el arrendador desee que el arrendatario desocupe la localidad arrendada, deberá hacérselo saber por medio de un Juzgado Civil o de un Notario Público y, mediante dicho aviso, el arrendatario contará con un determinado plazo para desocupar la localidad arrendada en forma voluntaria.
El plazo con que el arrendatario dispondrá para desocupar la localidad arrendada en forma voluntaria se iniciará a partir del día siguiente al que se le haya hecho saber la voluntad del arrendador. Únicamente después de que haya trascurrido el plazo concedido al arrendatario para desocupar la localidad arrendada podrá presentarse la demanda de terminación de contrato.
Pero existe una excepción para que la presentación de la demanda sin avisarle previamente al arrendatario la voluntad del arrendador de dar por terminado el contrato de arrendamiento: cuando el contrato haya sido celebrado por tiempo fijo o determinado, y el arrendador presente su demanda de terminación de contrato dentro de los diez días naturales siguientes al vencimiento del contrato.
En tales condiciones, la presentación de la demanda equivaldrá a manifestar en forma expresa la oposición del arrendador al uso y goce de la localidad arrendada por el arrendatario.
