Documentación y procedimiento para escrituración notarial de propiedades en venta

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¿Qué es una escritura?

Es la protocolización a través de un notario del contrato de compra-venta, siendo un título que en derecho procede para acreditar la propiedad de un inmueble, debe contar con sello y firma del notario y sello del Registro Público de la Propiedad.

¿Qué es un Notario?

El Notario es un obligado solidario de la autoridad fiscal, fedatario público y recaudador de impuestos.

Partes que integran una Escritura

• Proemio (encabezado).
• Antecedentes (historia previa del inmueble o propietario anterior).
• Generales (los datos de los involucrados comprador y vendedor).
• Cláusulas (se establecen las reglas y normas en las que se le dará uso al inmueble).
• Personalidad (los datos del Notario y quien ha otorgado el crédito).

¿Qué documentos se requieren para la escrituración?

• Contrato de compraventa.
• Escritura original.
• Cancelación de hipoteca.
• Boleta predial sin adeudo.
• Acta de matrimonio.
• Sentencia de divorcio.
• Acta de disolución conyugal.
• Identificaciones
• Regímenes de condominio.
• Carta de no adeudo de mantenimiento.
• Planos arquitectónicos.
• Licencia de construcción.
• Alineamiento y número oficial.
• Terminación de obra.

Procedimientos para otorgar escritura

1. Recepción de documento (asesor junto con propietario).
2. Armado de expediente (asesor y Notario).
3. Certificado de libertad de gravamen (sólo lo puede pedir el Notario o propietario).
4. Certificado de no adeudo de predial y agua (corresponde al Notario).
5. Constancia de zonificación (uso de suelo se solicita ante SEDUVI).
6. Anotación Preventiva (el Notario dará aviso a diversas instituciones que se hará un traslado de dominio).
7. Avalúo (lo elabora el banco, financiera y notaria).
8. Calculo del I.S.R. (labor que le corresponde al notario y lo paga el vendedor pero se puede exentar el pago).
9. Calculo del I.S.A.I y gastos notariales (labor que le corresponde al notario y lo paga el comprador).
10. Transcripción (labor que le corresponde al notario)
11. Coordinación de fecha, hora y lugar para la escrituración (le corresponde al asesor o gerente de ventas).
12. Inscripción ante el Registro Público de la Propiedad (esperar a que se concluya el documento).
13. Entrega del testimonio de la escritura (labor que le corresponde al notario y deber del asesor acompañar al cliente el sentirá más seguro).
14. Fin de nuestro trabajo.

Impuestos más comunes al escriturar

• ISR
• ISAI
• IVA

El ISAI es un pago que le corresponde al comprador, se realiza ante Notario Público y al momento de firmar la escrituración de la propiedad. El valor del ISAI es aproximadamente del 2% sobre el valor de la vivienda según avalúo, aunque el porcentaje varía en cada estado del país. El impuesto del ISR le corresponde pagar al propietario y lo puede exentar siempre y cuando demuestre que ha vivido en el inmueble en los últimos 5 años y no haber exentado el impuesto 5 años anteriores, algunos documentos con los que se puede exentar el ISR son:

• Credencial de elector.
• Recibos de luz o teléfono fijo.
• Estados de cuenta de instituciones financieras o casas comerciales.

 ¿Qué es un poder notarial?

Es una escritura pública por la que una persona física o jurídica concede a otra la facultad de actuar en su nombre, los tipos de poderes son:

• Para actos de dominio.
• Para actos de administración.
• Para pleitos y cobranzas.

*Nota un poder solo tendrá validez notariado o por mandato de un juez.

 Avalúo catastral

Consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinara por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en el comprendidos, adicionando obras complementarias, accesorios e instalaciones.

Avalúo comercial

Este avaluó debe realizarse por un por un perito valuador debidamente acreditado en avalúos ante diferentes instituciones, sirve para determinar el valor real de una propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus características físicas y topográficas, además de las variables de entorno que afectan positiva o negativamente el precio de transacción del predio. El mismo tiene vigencia de seis a doce meses a partir de la fecha que se realice y se entrega el avaluó, pues los precios reales de la propiedad varían con el paso del tiempo.